Данък върху недвижимите имоти Режимът на облагане с данък върху недвижимите имоти е регламентиран в чл.10-чл.28 от Закона за местните данъци и такси. Обект на облагане С данък върху недвижимите имоти се облагат разположените на територията на страната сгради и поземлени имоти в строителните граници на населените места и селищните образувания, както и поземлените имоти извън тях, които според подробен устройствен план имат предназначението по чл. 8, т. 1 от Закона за устройство на територията (за жилищни, общественообслужващи, производствени, складови, курортни, вилни, спортни и развлекателни функции, за озеленени площи, за декоративни водни система, за движение и транспорт, включително за велосипедни алеи и за движение на хора с увреждания и други). Не се облагат с данък поземлените имоти, заети от улици, пътища от републиканската и общинската пътни мрежи и железопътната мрежа до ограничителните строителни линии; поземлените имоти, заети от водни обекти, държавна и общинска собственост; земеделските земи и горите, с изключение на застроените земи - за действително застроената площ и прилежащия й терен; недвижимите имоти с данъчна оценка до 1680 лв. включително. Данъчно задължени лица Данъчно задължени лица са: собствениците на облагаеми с данък недвижими имоти; при учредено вещно право на ползване данъчно задължен е ползвателят; при концесия данъчно задължен е концесионерът; собственикът на сграда, построена върху държавен или общински поземлен имот, е данъчно задължен и за този имот или съответната част от него; за имот - държавна или общинска собственост, данъчно задължено е лицето, на което имотът е предоставен за управление. Когато върху облагаем недвижим имот правото на собственост или ограниченото вещно право е притежание на няколко лица, те дължат данък съответно на частите си. Данъкът върху недвижимите имоти се заплаща, независимо дали недвижимите имоти се използват или не. Данъчна основа Данъчната основа за облагане на жилищни и нежилищни имоти на граждани е данъчната оценка на имота, определени съгласно норми определени в приложение към закона. По същия начин се определя и основата за облагане на жилищни имоти на предприятия. Данъчната основа за облагане на нежилищни имоти на предприятия е по-високата между отчетната им стойност и данъчната оценка съгласно приложение към закона. Как се формира данъчната оценка? Данъчната оценка на недвижимите имоти се определя по норми определени в приложение към закона, в зависимост от вида на имота, местонахождението, площта, конструкцията и овехтяването и се съобщава на данъчно задължените лица. Данъчни ставки Ставката на данъка върху недвижимите имоти се определя с наредба на общинския съвет в граници от 0,1 и 4,5 на хиляда върху данъчната оценка на недвижимия имот. Освобождаване от облагане Освободени от данък върху недвижимите имоти са: имотите - публична общинска собственост; имотите - публична държавна собственост, освен ако имотът е предоставен за ползване на друго лице и това лице не е освободено от данък; читалищата; сградите - собственост на чужди държави, в които се помещават дипломатически и консулски представителства, при условията на взаимност; сградите на Българския червен кръст и на организациите на Червения кръст, регистрирани в друга държава - членка на Европейския съюз, или в друга държава - страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство; сградите на висшите училища и академиите, използвани за учебен процес и научна дейност; храмовете и манастирите, предназначени за богослужебна дейност, заедно с поземлените имоти, върху които са построени - собственост на законно регистрираните вероизповедания в страната, както и молитвените домове заедно с поземлените имоти, върху които са построени - собственост на законно регистрираните вероизповедания в страната; парковете, спортните игрища, площадките и други подобни имоти за обществени нужди; сградите - културни ценности, когато не се използват със стопанска цел; музеите, галериите, библиотеките; имотите, използвани непосредствено за експлоатационни нужди на обществения транспорт; недвижимите имоти, собствеността върху които е възстановена по закон и които не са в състояние да бъдат използвани, за период от 5 години; сградите, въведени в експлоатация преди 1 януари 2005 г. и получили сертификати с клас на енергопотребление „В", и сградите, въведени в експлоатация преди 1 януари 1990 г. и получили сертификати с клас на енергопотребление „С", издадени по реда на Закона за енергийната ефективност и наредбата по чл. 25 от на Закона за енергийната ефективност, за срок от 7 години, а когато за производство на енергия за задоволяване нуждите на сградата се прилагат и мерки за оползотворяване на възобновяеми енергийни източници за производство на енергия освобождаването е за 10 години; сградите, въведени в експлоатация след 1 януари 1990 г. и преди 1 януари 2005 г. и получили сертификати с клас на енергопотребление „С", и сградите, въведени в експлоатация преди 1 януари 1990 г. и получили сертификати с клас на енергопотребление „D", издадени по реда на Закона за енергийната ефективност и наредбата по чл. 25 от на Закона за енергийната ефективност, за срок от 3 години, а когато за производство на енергия за задоволяване нуждите на сградата се прилагат и мерки за оползотворяване на възобновяеми енергийни източници за производство на енергия освобождаването е за 5 години. Освобождаването на имотите, публична общинска и държавна собственост, както и на читалищата, сградите на Българския червен кръст и на организациите на Червения кръст от другите държави-членки, на висшите училища и академиите и на храмовете, манастирите и молитвените домове на законно регистрираните вероизповедания е при условие, че не се ползват със стопанска цел, несвързана с пряката им дейност. „Храм или молитвен дом" е сграда, предназначена за извършване на публична богослужебна дейност и религиозни обреди, която отговаря на изискванията на съответното вероизповедание и разпоредбите на Закона за устройство на територията и подзаконовите нормативни актове. „Манастир" като обект е свещено място с храм и други здания, предназначен за жилище на монаси или монахини, които с обетите си за целомъдрие, аскетизъм и послушание са се посветили на уединен благочестив живот и упражняване на подвижничество (въздържание, молитва и труд), милосърдие и духовна подкрепа. Данъчни облекчения Предвидено е данъчно облекчение за недвижими имоти на граждани, които за тях са основно жилище. За тези имоти данъкът се дължи с 50 на сто намаление. По смисъла на §1, т.2 от ДР на ЗМДТ „Основно жилище" е имотът, който служи за задоволяване на жилищните нужди на гражданина и на членовете на неговото семейство през преобладаващата част от годината. Облекчението за основно жилище може да се ползва само за един имот. За имот, който е основно жилище на лице с установена по съответния ред намалена работоспособност над 50 на сто, данъкът се дължи със 75 на сто намаление. Срокове за подаване на декларации Съгласно разпоредбата на чл.14, ал.1 от ЗМДТ за новопостроените или придобитите по друг начин имоти собственикът, съответно носителят на ограниченото вещно право, уведомява за това писмено в 2-месечен срок общината по местонахождението на имота, като подава данъчна декларация за облагане с годишен данък върху недвижимите имоти. Когато собственикът, съответно носителят на ограниченото вещно право, е предприятие, в декларацията се посочва и отчетната стойност и други обстоятелства, имащи значение за определянето на данъка. При промяна на някое обстоятелство, което има значение за определяне на данъка, данъчно задължените лица уведомяват общината с декларация в 2-месечен срок. Внасяне на данъка Данъкът върху недвижимите имоти се плаща на две равни вноски в следните срокове: от 1 март до 30 юни; и до 30 октомври на годината, за която е дължим. На предплатилите от 1 март до 30 април за цялата година се прави отстъпка 5 на сто от размера на дължимия данък. Администриране на данъка върху недвижимите имоти Установяването, обезпечаването и събирането на данъка върху недвижимите имоти се извършва от служителите на общинската администрация по реда на Данъчно- осигурителния процесуален кодекс. Административното деление на страната обхваща 264 общини. Всяка община създава и поддържа база данни за недвижимите имоти, намиращи се на нейната територия и данъчно задължените лица. Всяка година преди началния срок за плащане на данъка върху недвижимите имоти всеки данъкоплатец получава съобщение за дължимата сума за данък за всеки притежаван имот. Съобщаването може да се извърши и по Интернет или друг подходящ начин. В съобщението се посочва данъчната оценка на имота (съответно на идеалната част на лицето), дължимата сума за данък, сроковете и вноските за плащане и офиса, в който следва да се извърши плащането. В случаите, в които лицето не е съгласно с определеното задължение, то може да изиска да му бъде издаден акт по реда на ДОПК, който съответно подлежи на обжалване по административен и съдебен ред. Санкции Съгласно разпоредбата на чл.4, ал.2 от ЗМДТ невнесеният в срок данък се събира заедно с лихвите по Закона за лихвите върху данъци, такси и други подобни държавни вземания. Съгласно разпоредбата на чл.123, ал.1 от ЗМДТ данъчно задължено лице, което не подаде декларация по чл.14, не я подаде в срок, както и не посочи или невярно посочи данни или обстоятелства, водещи до определяне на данъка в по-малък размер или до освобождаване от данък, се наказва с глоба в размер от 10 до 400 лв., а юридическите лица и едноличните търговци - с имуществена санкция в размер от 500 до 3000 лв., ако не е предвидено по-тежко наказание. Съгласно разпоредбата на чл.127, ал.2 от ЗМДТ не се смята за административно нарушение неплащането в срок на данъка върху недвижимите имоти. Съгласно разпоредбата на чл.128 от ЗМДТ актовете за установяване на нарушенията се съставят от служителите на общинската администрация, а наказателните постановления се издават от кмета на общината или от упълномощени от него длъжностни лица. Установяването на нарушенията, издаването, обжалването и изпълнението на наказателните постановления се извършват по реда на Закона за административните нарушения и наказания.

Решили сте да си купите жилище,какви са ключовите стъпки, които трябва да предприемете? За да ви помогнем, ето някои основни съвети при купуване на недвижим имот. Свържете се с агенция, която може да ви предложи възможно най-много предимства. Най-напред тя трябва да ви предостави списък с жилища, които предлага. Освен всичко друго, агенцията е и отличен модератор на финансовите претенции на продавача, който обикновено има навика да надценява жилищата. И когато попаднете на нещо добро, агенцията е тази, която ще провери и ще ви даде сведение за качеството на избрания имот, ще ви обясни какви са регламентите за купуване на избраното от вас жилище, а също така да ви посъветва относно начина, по който трябва да се заплати избраната къща или апартамент. Най-накрая трябва да знаете, че агенцията за недвижими имоти разполага с необходимите аргументи да изравни цената на избраното жилище с тази на имотния пазар и да се договори с продавача, като му покаже данъците и жилищните такси. Пресметнете разноските преди да се хвърлите в авантюрата да си купите жилище, отделете малко време, за да пресметнете всички разходи, без да забравяте разходите за нотариус, разходите по преместването от квартирата в новото жилище, както и евентуални разходи за ремонти. Подписване на договор или писмено съгласие за продажба на жилището това е стъпката, чрез която продавачът се ангажира да продаде даден недвижим имот на съответен купувач, уточнявайки всички условия за продажбата на жилището. То е необходимо до толкова, до колкото да се поставят исканията и на двете страни черно на бяло - тази на купувача и тази на продавача. Подписването на писмено споразумение, или предварителен договор е повече от обикновено обещание и по-малко от самата продажба. Подписвайки такъв договор, вие се ангажирате да купите избраното от вас жилище. В това писмено обещание за покупка вие вече имате уговорка да купите или не даденото жилище и това е отбелязано чрез този договор и от ваша страна, а също и от страна на продавача. Ако приемете покупката, това означава, че избраното от вас жилище ще ви бъде запазено от продавача и той слага своя подпис за това, че няма да го предлага на други вероятни купувачи. Ако не приемете - губите тази гаранция и рискувате мечтаната вила или апартамент да бъдат продадени на друг. И в двата случая подписването на предварителен договор за покупко-продажба е придружено с парична вноска (влог за гаранция), която представлява процент от стойността на жилището в зависимост от договорката Ви с продавача. Ако уговорката не бъде спазена, губите тази сума, защото тя остава при продавача на недвижимата собственост. Въпреки това обаче, вие бихте могли да поставите основателна причина (отказ за заем от банка, например или друга сериозна причина), която ви позволява да се освободите от писменото споразумение и да загубите пари. При всички случаи, ако чакате съгласието на банката, за да изтеглите кредит за покупка на недвижим имот, не забравяйте да опишете клаузата, в която се посочва, че в случай, че не ви бъде отпуснат заем, вие сте свободни от всички ангажименти и можете да възстановите парите си. Ще ви трябва известно време, което може да достигне 3 месеца, а понякога и повече, за да оправите всички необходими документи, необходими за покупката на жилището: документ за семейно положение, ако има сключен граждански брак например, документ за ипотека, удостоверение за кадастрално състояние, техническа оценка и т. н. Подписване на писмено споразумение за продажбата на жилището Пред нотариус вие заверявате официалния документ (нотариален акт), който ви прави собственик на избраното от вас жилище. Договорът трябва да съдържа следните задължителни клаузи: адреса на жилището, неговата квадратура, описание на всички стаи и мебели, които евентуално се продават заедно с жилището, сервитут, ипотекиран ли е или не недвижимият имот, вашето семейно положение, както и това на продавача, името на предишния собственик на жилището, както и това на нотариуса, дата на встъпване във владение, цената и начина на плащане на тази сума. След това вие внасяте съответната сума за покупката на жилището, като плащате необходимите такси при нотариуса. След което ключовете от вашето ново жилище ви се връчват заедно със заверения нотариален акт, който е изключително важен. Специалистите препоръчват по възможност срока между подписването на предварителното споразумение и реалното прехвърляне на собствеността да е възможно най-кратък особено при покупки на жилища "на зелено". Така намалявате опасността от недобросъвестни действия от страна на продавача, като ипотекиране на имота, или препродажбата му на други лица. В България все още не съществува единна система, достъпна за бъдещите купувачи, чрез която биха могли да проверят дали закупувания от тях имот не е ипотекиран, или препродаден, като до голяма степен се разчита на добросъвестността на продавачите.

Какъв пакет от документи трябва да подготвим предварително? На първо място е необходим нотариален акт или друг документ за собственост на имота. Продавачът трябва да има и данъчна оценка, която се извършва от данъчната служба. Скица и удостоверение, че имотът не е актуван като общински са нужни, ако предмет на сделката е дворно място. Удостоверението се издава от отдел „Общинска собственост“. В случай че е имало делба на имота, трябва да се представи протоколът за делба. Удостоверение, че сградата е изградена по одобрен архитектурен план е необходимо, само при положение че в имота е извършено строителство, което не е отразено в нотариалния акт. Ако посоченото в документа за собственост лице е починало, се изисква удостоверение за наследници. Пълномощно се използва в случаите, когато продавачът е възпрепятстван да присъства при организацията и изповядването на сделката и за целта е упълномощило друго лице. То разбира се трябва да е нотариално заверено. Може да са необходими и други документи според особеностите на имота – например акт за раждане, смъртен акт, удостоверение за брак, документ за развод и т.н. И не на последно място – не забравяйте документа си за самоличност (лична карта или паспорт). А какви документи са необходими при продажба на ипотекиран имот и закупуването му отново с ипотечен кредит? Друг важен въпрос е кога трябва да се подпише окончателният договор – преди или след покриване на кредита от купувача. Банката може да изиска удостоверение по чл. 87, което се отнася за всички продавачи, посочва адвокат Милена Миткова. Тоест, ако става дума за семейство, всеки от съпрузите следва да си извади такова. От банката пък трябва да дадат на купувача списък с документи, които искат за имота. Като минимален набор – акт за собственост, скица, данъчна оценка. В нотариалния акт се записва, че част от продажната цена ще бъде платена по банковата сметка на продавача с цел погасяване на ипотеката, а остатъкът (ако има такъв) ще бъде изплатен с лични средства и/или кредит. Сумата, която банката отпуска на купувача, ще бъде платена на продавача, след като той представи удостоверение за тежести, от което да е видно, че настоящата ипотека е единствена. Като технологично време процедурата може да отнеме 10-14 дни, за да се случи всичко – заличаване на старата ипотека, вписване на новата, издаване на удостоверение. Всичко това трябва да е описано в нотариалния акт. Фиктивната покупко-продажба между роднини са сравнително честа практика. Но това крие потенциален риск за останалите наследници в бъдеще. Например ако единият родител прехвърли имот на едно от децата си чрез фиктивна продажба, имат ли останалите право на запазена част и могат ли да оспорват сделката? Докато родителят-продавач е жив, сделката не може да бъде оспорвана, ако обаче имотът е собственост и на другия родител или е придобит по време на брака и не е наследство само на продавача, нещата стоят по друг начин.